Mõni aasta tagasi ostsime kodu linnalähedasse uusarendusse. Arendus oli piisavalt uus, et suuri probleeme ei osanud kahtlustada. Ka maakler ei toonud välja midagi, mis oleks meid ettevaatlikuks teinud. Õnneks oligi objekti endaga kõik korras. Ebameeldiv üllatus tuli hoopis mujalt.
Peagi selgus, et piirkonna tänavad, tänavavalgustus ning vee- ja kanalisatsioonitaristu kuulusid endiselt arendajale. Arendaja ja omavalitsuse suhted ei olnud aga kõige soojemad ning seni, kuni taristu pole vallale ja vee-ettevõtjale üle antud, võib näiteks vee- ja kanalisatsioonirikete, teede või tänavavalgustuse probleemide lahendamine takerduda vastutuse ja rahastuse küsimustesse.
Olemegi juba kokku puutunud kanalisatsiooni äravooluprobleemidega. Teadmine, et halvima stsenaariumi korral võib ummistunud torustik tuua reovee alumise korruse eluruumidesse, paneb tagantjärele küsima, miks me seda enne ostu ei uurinud.
Vastus on tegelikult lihtne. Me ei jätnud midagi teadlikult kontrollimata. Me lihtsalt ei teadnud, et seda peaks küsima. Me kontrollisime ostetavat objekti. Me ei osanud kontrollida kogu süsteemi selle ümber.
Just siin peitub koduostja jaoks üks keerulisemaid probleeme. Me oskame küsida selle kohta, mida teame. Aga kuidas küsida asja kohta, mille olemasolust ei oska isegi mõelda või mida peame nii iseenesestmõistetavaks, et ei tule pähe seda kontrollida?
Kodu ostes on lihtne keskenduda sellele, mida silmaga näeme. Kas planeering sobib? Kas köök meeldib? Kui suured on kommunaalkulud? Kas vannituba vajab remonti? Palju keerulisem on küsida nende asjade kohta, mille olemasolust meil aimugi pole.
Kellele kuulub maja juurde viiv tee? Kelle oma on tänavavalgustus? Kas vee- ja kanalisatsioonitrassid on arendajalt üle võetud? Kas kuulutuses lubatud parkimiskoht kuulub korteri juurde ka õiguslikult? Kas „kõik paberid on korras“ tähendab, et keegi on neid päriselt kontrollinud?
Müüja valib maakleri, ostja küsib temalt infot
Just siin muutub maakleri roll ostja jaoks oluliseks. Inimene, kes tegeleb kinnisvaraga iga päev, oskab märgata nüansse, mille peale esimest või teist korda kodu ostev inimene ise ei pruugi tulla.
Teaduskirjanduses nimetatakse seda informatsiooni asümmeetriaks. Kinnisvaraturu informatsiooni asümmeetriat uurinud Li ja Chau toovad välja, et ostjad ei ole võrdselt informeeritud ning vähem informeeritud ostja jaoks on vajaliku info hankimine ja töötlemine kulukam.
Koduostu puhul on see eriti oluline, sest konkreetse objekti maakleri on üldjuhul valinud müüja, mitte ostja. Ometi on just maakler sageli ostja peamine infoallikas ning ostja teeb temalt saadud info põhjal väga suure rahalise otsuse.
Ostja probleem ei ole ainult see, et ta teab vähem. Ta ei pruugi ka teada, milline osa talle antud infost on päriselt kontrollitud.
Kinnisvara ostjale jagatakse palju soovitusi selle kohta, mida kõike enne tehingut uurida. Kontrollida tasub ehitisregistri andmeid, kasutusluba, juurdepääsu, servituute ja muid piiranguid, maja seisukorda, korteriühistu dokumente ning vajadusel kaasata spetsialist. Kõik need soovitused on põhjendatud.
Professionaalse vahendaja olemasolul tekib aga teine küsimus. Kui info tuleb maaklerilt, mitte otse müüjalt, tekib ostjal põhjendatult ootus, et seda on vähemalt mingil määral kontrollitud. Kui palju saan ma sellele tugineda ja kui palju pean ikkagi ise üle kontrollima?
Müüja huvi on oma vara müüa. Kui ta kasutab selleks maaklerit, saab maakler tasu tehingu professionaalse ettevalmistamise ja vahendamise eest. Seetõttu ei peaks ostja alustama nullist ja ise välja mõtlema kõiki küsimusi, mida konkreetse objekti kohta üldse küsida võiks.
Ka kutsestandardi järgi ei piirdu maakleri töö kuulutuse koostamise ja objekti näitamisega. Kehtiv kinnisvaramaakleri kutsestandard näeb muu hulgas ette objekti omandiõiguse ja piirangute kontrollimise, objekti vastavuse hindamise registriandmetele, lähipiirkonna planeeringute ja taristu kohta info kogumise ning objektist huvitatud inimese teavitamise maaklerile teadaolevatest asjaoludest.
Samas ei tähenda ametinimetus „maakler“ automaatselt kutselist maaklerit. Eesti kinnisvaramaaklerite koja 2026. aasta andmetel tegutseb Eestis hinnanguliselt umbes 1500 maaklerit, neist kutselisi on 242 ehk alla viiendiku. Kutsetunnistuse puudumine ei tähenda, et maakler oleks tingimata ebapädev. Küll aga ei saa ostja üksnes ametinimetuse põhjal teada, milline on konkreetse maakleri erialane ettevalmistus ja kui põhjalikult ta objekti kohta infot kontrollib.
Tasub ka meeles pidada, et müüja valitud maakler tegutseb eelkõige oma lepingulise kliendi ehk müüja huvides. Objekti kohta info vahendamine ja ostja enda huvidest lähtuv nõustamine ei ole päris üks ja sama asi.
Maakler ei pea siiski teadma kõike ega olema korraga ehitusinsener, jurist, hindaja ja tehnovõrkude spetsialist. Professionaalsust näitab oskus oma teadmiste piire tunnistada. Mõnikord on kõige parem vastus „Ma ei tea, aga uurin välja“ või „Seda tasub küsida spetsialistilt“.
Teadmatus ei ole probleem. Probleem tekib siis, kui oletus kõlab ostja jaoks kontrollitud faktina.
See vahe on oluline ka õiguslikult. Võlaõigusseaduse järgi peavad lepingueelsetel läbirääkimistel esitatud andmed olema tõesed ning olulistest asjaoludest tuleb teisele poolele teada anda. Riigikohus on selgitanud, et lepingueelsed teavitamiskohustused võivad teatud juhtudel laieneda ka läbirääkimistel osalenud esindajale. Müüja vastutus kinnisvara puuduste eest ja maakleri võimalik vastutus tema antud info eest on seejuures eri küsimused.
„Kõik on korras“ ei ütle veel, mille põhjal
Kui maakler ütleb, et kõik ümberehitused on korras, tahan ma teada, mille põhjal ta seda ütleb. Kas ta kontrollis registrit? Nägi dokumente? Müüja kinnitas? Või pole lihtsalt varem probleemi tekkinud?
Need on täiesti erinevad vastused, kuigi tulevase kodu vaatamisel võivad kõik kõlada ühtmoodi kindlalt. Just seepärast ei piisa kodu ostes ainult küsimusest „Kas kõik on korras?“. Üldine kinnitus tuleb muuta võimalikult konkreetseks.
Tagantjärele tean, et oleksin pidanud maaklerilt küsima vähemalt nelja asja:
Mida olete selle objekti puhul ise kontrollinud?
Kas see info pärineb dokumendist või müüjalt?
Kas objekti või selle ümbruse kohta on teada asjaolusid, mis võivad hiljem mõjutada selle kasutamist või tuua lisakulusid?
Kas siin on midagi, mille puhul soovitaksite mul enne ostmist sõltumatu spetsialistiga rääkida?
Need ei ole küsimused, millega maaklerit lõksu püüda. Vastupidi. Hea maakler saab just nende kaudu näidata, milles tema töö väärtus seisneb.
Ka „müüja ütles“ võib olla täiesti aus vastus. Aga see ei ole sama mis „kontrollisin üle“. Ostjana ei pea ma eeldama, et kõik mulle öeldu on vale. Küll aga pean teadma, milline info on kontrollitud ja millise puhul tasub enne otsust kinnitust mujalt otsida.
Siin jooksebki piir ostja teadlikkuse ja kogu kontrollivastutuse ostjale jätmise vahel. Ostja peab oskama küsida, millel info põhineb, kuid professionaalse maakleriteenuse mõte ei saa olla selles, et ostja peab kogu info ise uuesti kokku koguma ja üle kontrollima.
Isegi kui vee- ja kanalisatsiooniga probleeme pole, tahan teada, kellele trassid kuuluvad ja kes nende toimimise eest vastutab. Kui väidetakse, et majal suuri töid plaanis ei ole, tasub küsida, kas see teadmine pärineb korteriühistu dokumentidest või müüja mälust.
Põhiküsimus ei ole selles, kas ostja peab kõik ise üle kontrollima. Ta ei saagi seda teha. Olulisem on osata ära tunda, millal üldise kinnituse taga on kontrollitud fakt ja millal on vaja veel üks küsimus esitada.
Ostja ei pea olema ekspert
Koduostja ei pea enne tehingut ise juristiks, ehitusspetsialistiks ja taristueksperdiks õppima.
Kodu ostmine on enamiku inimeste jaoks harv ja väga suur rahaline otsus. On normaalne, et me ei tea kõike. Seetõttu ei peaks ainus soovitus olema, et ostja peab lihtsalt rohkem kontrollima.
Ostja peab olema teadlik ja oskama küsida, millel talle antud info põhineb. Professionaalse maakleri töö peaks aga olema see, et oluline kontrollitav info on enne tehingut välja selgitatud ja ostjale selgelt edasi antud.
Minu enda kogemus õpetas, et ostetava objektiga võib olla kõik korras, kuid oluline risk võib peituda selle ümbruses. Uusarenduses tasub seetõttu uurida ka teede, tänavavalgustuse ja tehnovõrkude kuuluvust. Kortermajas tasub vaadata kogu maja seisukorda, ühistu rahalist olukorda ja tulevasi töid. Mõne kinnisvara puhul võib määrav olla juurdepääsutee, teise puhul servituut või planeering.
Kui mõni oluline küsimus jääb vastuseta, ei pea see tähendama tehingust loobumist. Võib-olla on vaja küsida lisadokumente, kaasata spetsialist või arvestada võimaliku lisakuluga juba hinnapakkumist tehes. Oluline on, et vajalik info oleks teada enne lõplikku otsust.
Just seepärast on vahe küsimustel „Kas kõik on korras?“ ja „Mille põhjal me teame, et kõik on korras?“ palju suurem, kui esmapilgul tundub.
Meie kodu puhul polnud probleem ostetavas objektis. Probleem oli selles, mida me ei osanud selle ümbruse kohta küsida. Täna tean, et kodu ostes ei ole oluline ainult see, mida ise märgata oskad, vaid ka see, kas maakler toob välja need asjaolud, mille peale ostja ise ei tule.
