Kodu ostmisel võib selguda, et müüjaga kokku lepitud hind on kõrgem kui kinnisvara eksperthinnangus näidatud turuväärtus. See võib tulla ostjale ebameeldiva üllatusena, sest tehingu tegemiseks võib vaja minna esialgu kavandatust palju suuremat sissemakset.
Kodu ostmisel tuleb võrrelda eelkõige kahte summat: kokkulepitud müügihinda ja eksperthinnangus toodud turuväärtust. Kui turuväärtus on müügihinnaga võrdne või sellest kõrgem, on ostja seisukohalt kõik hästi. Kui eksperthinnang jääb aga müügihinnast märgatavalt madalamaks, on ostjal vaja suuremat omafinantseeringut või lisatagatist.
Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma selgitab: „Kodulaenu taotlemisel hindab pank nii inimese maksevõimet kui ka ostetavat kinnisvara. Isegi kui sissetulek võimaldaks soovitud laenusumma tagasi maksta, peab ostetav vara olema laenu jaoks piisav tagatis.“
Kui palju võib omafinantseering suureneda?
Võtame näiteks korteri, mille müügihind on 180 000 eurot. Tavapärase 15% sissemakse korral arvestaks ostja, et tal tuleb endal tasuda 27 000 eurot ning ülejäänud 153 000 eurot saab katta laenuga.
Oletame aga, et eksperthinnangu järgi on korteri turuväärtus müügihinnast 15 000 eurot madalam ehk 165 000 eurot. Kui laen moodustab kuni 85% tagatise väärtusest, oleks maksimaalne laenusumma sellisel juhul hoopis 140 250 eurot.
Sel juhul tuleks ostjal tasuda sissemakseks 39 750 eurot ehk esialgu planeeritust 12 750 eurot rohkem. See teeks kokku ligikaudu 22% ostuhinnast.
Millised võimalused ostjal on?
Kui eksperthinnang jääb kokkulepitud ostuhinnast madalamaks, tasub esmalt müüjaga hinnas uuesti läbi rääkida. Eksperthinnang võib anda selleks põhjendatud lähtekoha, kuigi müüjal ei ole kohustust oma hinda muuta.
„Madalama eksperthinnangu põhjal ei saa automaatselt järeldada, et kokkulepitud hind on põhjendamatu. Näiteks võib tehinguhind sisaldada kallimat mööblit või muud sisustust, mida kinnisvara turuväärtuse hindamisel arvesse ei võeta. Eksperthinnangus saab arvestada kohtkindla sisustusega, kuid mitte näiteks diivani või söögilauaga, mille saab korterist kaasa võtta,“ selgitas Pärgma.
Kui osapooled soovivad kokkulepitud hinnaga edasi minna, on üks võimalus katta hinnavahe suurema sissemaksega. Teatud juhtudel võib lahenduseks olla ka täiendav kinnisvaratagatis, mis võib vähendada vajaliku sissemakse suurust. Seejuures tuleb arvestada, et ka lisatagatiseks antud kinnisvara jääb laenukohustusega seotuks.
Seetõttu tasub võimalikult varakult välja selgitada nii enda laenuvõimalused kui ka ostetava vara eeldatav turuväärtus. Eriti oluline on seda teha enne siduva ostukohustuse võtmist või suurema ettemakse tegemist. Nii väheneb risk, et sobiv kodu jääb ostmata, sest vajalik sissemakse osutub oodatust suuremaks.
